En matière de placements immobiliers il est bon de se poser certaines questions avant de se décider;
Premièrement: Quel est mon projet ? Ai-je besoin d'un complément de revenus pour ma retraite ? Est ce que je constitue un patrimoine dans l'objectif de le transmettre à mes enfants ?
Ces questions sont essentielles, car dès le début du projet certaines décisions sont lourdes de conséquences.
par exemple: beaucoup de clients me contactent en me demandant si c'est "bien" de créer une Société Civile Immobilière (S.C.I.) afin d'acheter un bien immobilier. Bien que je ne sois pas d'origine normande, ma réponse est toujours la même; ça dépend !
En effet, la constitution d'une S.C.I. doit répondre à un objectif précis, comme par exemple préparer sa succession. En effet, il est plus facile de "démembrer " un bien acheté par l'intermédiaire d'une S.C.I. en transmettant des parts de ladite S.C.I. à ses enfants.
Si l’objectif est d’obtenir un complement de revenus pour votre retraite, il faut aller un peu plus loin dans l’analyse.
En effet, une S.C.I. est une société soumise à certaines obligations. La première: tenir une comptabilité ( certes cela demande moins de formalisme qu'une société commerciale, mais un peu de minutie est nécéssaire). S'entourer d'un expert comptable vous déchargera de cette tâche et vous évitera des oublis et des soucis !
La S.C.I. étant une personne morale dite " transparente" au sens fiscal du terme ( c'est à dire que l'administration fiscale a connaissance des personnes qui détiennent la S.C.I.) il est possible de soumettre les revenus de la S.C.I. au régime de la fiscalité des personnes physiques ( au lieu du régime de la fiscalité des sociétés ).
Attention cependant, dans le cas d'un bien détenu par une S.C.I. et loué par bail meublé, le régime fiscal sera forcément celui de l'impôt société. La location meublée est considérée par défaut par l’administration fiscale comme une activité commerciale !
Deuxièmement: Suis je bien informé de la fiscalité qui concerne ce placement locatif ?
Nous avons vécu plusieurs modifications importantes de la fiscalité sur les plus value et la fiscalité des revenues locatifs depuis fin 2011.
> Voir news du mois de Janvier
A ce jour la fiscalité des revenus locatifs, est plus ou moins ajustée sur celles des revenus du travail, c’est à dire qu’elle supporte dorénavant la C.S.G. et la R.D.S.
Attention cependant la fiscalité diffère suivant le pays dans lequel vous déclarez votre residence fiscale. Pour un français dont le domicile fiscal est en France les revenus fonciers seront intégrés dans l’ensemble de ses revenus et soumis au barème de l’impôt ( I.R.P.P.) .
Pour un français resident hors de France ou un non resident l’impôt sera forfaitaire. Sous reserve des différentes conventions fiscales pouvant exister avec le pays de residence, le montant de l’impôt ne peut être inférieur à 20 %.
Consultez un agent immobilier professionel qui connait les dernières mesures fiscales en vigueur.
Dans le cadre de notre service Gestion Premier, nous vous apportons tous les renseignements et les aides aux declarations fiscales auxquelles vous êtes soumis.
Troisièmement: Comment envisager la revente ?
En effet, l’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’une SCI devient plus problématique en cas de revente.
En effet, lors de la cession du bien, si la SCI est dissoute, l’argent provenant de la vente sera réparti en proportion des parts d’origine ( dont vous avez pu faire cession à vos enfants par exemple), bref, ce n’est plus votre agent directement.
De la meme manière, dans le cadre d’une S.C.I., il convient de distinguer si la S.C.I. est soumise au régime de l’imposition sur le revenu ( IR ) ou de l’impot société ( I.S.).
Dans le deuxième cas, il faut obligatoirement comptabliser l’amortissement de l’immeuble tous les ans.
Les règles en matière d’imposition sur la plus value peuvent donc être différentes selon que vous avez acheté le bien sous forme de S.C.I ou non.
Pour conclure, la constitution d'une S.C.I pour l'achat d'un bien immobilier doit se faire de manière réfléchie et en s'entourant de professionnels avertis qui vous donneront tous les conseils nécéssaires; votre agent immobilier, votre notaire, votre expert comptable.
