Le sujet du mois

Les différents diagnostics dans l'immobilier

A la différence de nos voisins anglo-saxons, avant 1998, aucun diagnostic technique n’était obligatoire en cas vente d’un bien immobilier. Le législateur, en la personne de Gilles CAREZ, a souhaité, dans un premier temps, rendre obligatoire le mesurage de la superficie d’un lot de copropriété à usage d’habitation. Ceci permettant de mettre fin aux différentes superficies annoncées jusqu’alors (avec la loggia, en comptant la moitié des terrasses, etc..).

Dans un soucis de protection renforcée du consommateur, plusieurs autres diagnostics sont dorénavant obligatoire en cas de vente.  Pour mémoire ; amiante, termites, gaz, électricité, état des risques naturels et technologiques, diagnostic des performances énergétiques, plomb, assainissement.

Pour la vente, la loi Carez revêt une importance particulière ; en effet, si la superficie annoncée dans l’acte notarié (ou le compromis) est inférieure de plus de 5 % à la superficie mesurée après l’acte authentique, l’acquéreur a la possibilité, pendant un an, de demander au vendeur une révision à la baisse du prix de vente en proportion de l’erreur de superficie. D’où l’intérêt de faire appel à un diagnostiqueur ayant passé avec succès un examen lui conférant l’habilitation nécessaire  (une par diagnostic) et assuré en responsabilité civile professionnelle.

Un autre diagnostic peut avoir des conséquences très lourdes pour une acquisition immobilière ; le diagnostic de l’assainissement individuel.

En effet, dans le cadre de la vente d’une maison individuelle disposant d’un système d’assainissement personnel (fosse septique) , le vendeur doit fournir un document indiquant si le système d’assainissement est conforme aux nouvelles directives européennes.

En cas de non conformité, la vente peut se réaliser, mais l’acquéreur est alors dans l’obligation de réaliser, dans un délai d’un an à compter de l’acquisition, la réhabilitation de son réseau d’assainissement.

Un nouveau rapport sera établi à ses frais une fois les travaux réalisés. Dans les cas d’un exemple très récent, le devis des travaux de réhabilitation du réseau individuel d’assainissement se montait à plus de 15.000 € ttc.

Le diagnostic de l’installation électrique n’impose aucune obligation ni au vendeur ni à l’acquéreur de réaliser des travaux de mise aux normes. Il est cependant très pénalisant pour un  vendeur de produire à un acquéreur potentiel qui souhaite acheter un bien immobilier un document présentant des anomalies. Le  diagnostiqueur va lister toutes les anomalies de l’installation électriques, en les classant par ordre de dangerosité. Un rapport peut ainsi indiquer un risque mortel en cas de non conformité du système de mise à la terre (ou du disjoncteur différentiel pas assez sensible). La présentation d’un devis établi par un électricien permettra alors de rassurer l’éventuel acquéreur.

Tous ces diagnostics doivent être remis à l’acquéreur potentiel avant la signature de l’avant contrat (promesse synallagmatique de vente appelée à tort compromis de vente), afin qu’il puisse en prendre connaissance. Il doit d’ailleurs les signer.

Tout agent immobilier sérieux conseillera au vendeur de faire établir tous les diagnostics dès la mise en vente. En effet, seul le diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être affiché (dans toute annonce presse papier, vitrine d’agence, site web). Il est cependant aisé de comprendre que l’estimation sérieuse d’un bien immobilier ne peut se faire qu’une fois en mains tous les diagnostics.

Par exemple,  un appartement ancien, dont les diagnostics révèlent la présence de plomb et une installation électrique vétuste et dangereuse verra sa valeur revue à la baisse.

Au  niveau commercial, le vendeur, ou l’agent immobilier à qui il a confié la vente de son bien, sera bien plus clair et convaincant dans les explications qu’il donnera à l’acquéreur potentiel dès lors qu’il aura en mains tous les diagnostics. Il doit également être capable de comprendre tous les diagnostics et de donner des explications à l’acquéreur. 

De manière générale, un bien immobilier dont les diagnostics techniques auront été établis dès la mise en vente et dont l’agent immobilier pourra en parler clairement , sera moins facilement négocié à la baisse. Le coût des diagnostics immobiliers est à la charge du vendeur.

Dans les copropriétés, des diagnostics sont également obligatoires. Cela relève de la responsabilité de votre syndic professionnel.

En matière de location, les diagnostics techniques obligatoires sont moins nombreux ; état des risques naturels et technologiques, diagnostic des performances énergétiques, plomb, loi carez (pour les locations vides uniquement ). Attention la non indication de la superficie dans le bail peut entrainer la révision du loyer à la baisse (tout comme la vente). Leur coût est également à la charge du propriétaire bailleur.

Conclusion :

Même si nous n’avons que peu de  recul sur les diagnostics obligatoires en immobilier, (contrairement aux pays anglo-saxons qui utilisent les compétences de « surveyors »  qui sont la plupart du temps payés par l’acquéreur potentiel), il est évident que ceux-ci ont apporté une meilleure information aux candidats acquéreurs qui ne sont pas forcément des professionnels du bâtiment.  Il y a cependant encore des améliorations à y apporter. Par exemple, le diagnostic du Gaz est obligatoire pour la vente d’un bien immobilier mais pas pour la location ! Un réseau gaz dangereux serait détecté en cas de vente, mais pas pour une location.

De la même manière, le diagnostic de l’installation électrique n’impose aucun travaux en cas de vente. Cependant un gestionnaire locatif professionnel demandera a prendre connaissance du rapport de l’installation électrique et conseillera au propriétaire bailleur de faire réaliser les travaux de mise aux normes en particulier en ce qui concerne les risques d’électrocution.

A défaut sa propre responsabilité pénale (tout comme celle du propriétaire) pourrait être recherchée en cas d’accident.

Vous l’aurez compris, faites appel à un agent immobilier professionnel !

N’hésitez pas à l’interroger sur les diagnostics des biens immobiliers que vous souhaitez visiter !

L’absence de réponse ou la non production de ces documents dénote d’un manque de sérieux et de professionnalisme !